在截至9月22日的一周内，北京市的新建住宅网签数量为511套，相较于前一周（9月9日至9月15日）的537套，下降了4.84%。这标志着北京新房市场成交量已连续第五周出现下滑趋势。

　　同一周期内，北京市二手房的网签量为1951套，较之前一周的3473套大幅减少43.82%。从整体来看，自本月开始至9月22日，北京市二手房总成交量达到8095套，这一数字相比去年同期减少了19.72%，与今年8月同期相比也下降了16.04%。

　　近期，周围环境的变化也在个人层面得到了体现。无论是身处上海还是北京的朋友、企业家、上市公司高层管理者，还是普通的工薪阶层，都普遍感受到了经济压力的增加。裁员现象频发，消费水平有所下降，大家手中的资产状况也不如从前乐观。尽管目前北京市每月的二手房网签量仍维持在14000套左右，但实际上，这一数据很大程度上是由那些老旧且面积较小的房产交易支撑起来的。这些情况反映出当前房地产市场的某些挑战和不确定性。

　　房价还会不会继续跌，我给大家看一张图。这张图展示了从2017年3月调控最新的北京楼市均价，数据很准也很有想象力。现在还是明显的下降趋势，每个月环比都在跌。至于什么时候会见底甚至反弹，恐怕只有“鬼”才知道。我预测如果有奇迹发生的话，可能年底能见底，正常情况估计要等到明年甚至更久。

　　对于房地产市场而言，前方的道路或许依然充满挑战，如何应对这些压力，关键仍在于行业的自我调整与优化。

　　二、近日，位于海淀西北旺镇的保利建工地块设计方案也公示了。项目位于海淀区西北旺镇，HD00-0401-0120地块，北至大牛坊二街，东至大牛坊中路，南至大牛坊一街。HD00-0401-0132地块，北至大牛坊六街，东至大牛坊二路，南至大牛坊一街，西至大牛坊三路。

　　项目总用地面积78759.899平方米（其中0120地块用地面积51178.061平方米，0132地块用地面积27581.838平方米）。按照建设单位及设计单位现阶段设计方案，项目拟建设内容为商品住宅及居住公共服务设施。

　　项目总建筑面积226995.24平方米，地上总建筑面积149245.24平方米，地下总建筑面积77750平方米，建筑层数为地上15层，地下2层，建筑高度44.95米，绿地率30%。

　　其中，0120大地块总建筑面积155,441.12平方米，地上建筑面积102,356.12平方米，地下建筑面积53,085平方米，容积率2.0，建筑层数为地上15层，地下2层，建筑高度44.95米，绿地率30%；0132小地块总建筑面积71,554.12平方米，地上建筑面积46,889.12平方米，地下建筑面积24,665平方米，容积率为1.7，建筑层数为地上11层，地下2层，建筑高度32.95米，绿地率30%。

　　项目的建筑限制率相对较低，楼栋的排布在地块条件下也已经相当相当。户型设计头部为99-170平米的三居至四居，其中99平和130平为主力户型，总共约1300多套房源。

　　销售指导价为9万元/平米，比永丰南便宜约3000元/平米。项目规划了近2000平米的高端会所，外立面采用全保安设计，整体品质保障利天汇。

　　目前项目只有展位，退售楼处正式开放还需要一段时间，相关信息陆续公布。大家可以添加微信号xiuge20200606加入交流群，后续有新消息将第一时间在群里通知。

　　三、楼市持续回调，众多房企纷纷祭出大招吸引买家，例如买房赠送高额购物券、买房附赠户口，甚至推出买一送一的促销活动等。尽管过去确实有房企尝试过买一送一的策略，但通常仅限于赠送车位或公寓，并不真正构成买一送一。然而，已经债务违约多年的实地集团最近却推出了真正的重磅促销——购买一套房产即可获赠另一套实打实的住宅，而非公寓，如下图所示：

　　实地集团推出的“买一送一”活动确实让人眼前一亮：购买郑州实地常春藤87平方米的房产，即可获赠天津实地海棠雅筑75平方米的住宅；若选择107平方米的房产，则可获赠85平方米的天津住宅。这份诚意不仅体现在赠送实体住宅上，更在于承诺协助办理社保和落户手续。然而，仔细分析价格后，这份诚意似乎打了折扣。郑州实地常春藤位于相对偏远的广武镇，而赠送的天津实地海棠雅筑则坐落在同样不易销售的宝坻区。实地海棠雅筑自2020年起分批交房，至今仍有库存待售，此次促销巧妙地解决了两地项目的销售难题。

　　参与此次活动，购买实地常春藤的价格为8500元/平方米，而周边二手房市场价已降至约6000元/平方米。这意味着每平方米高出市场价2500元，一套房产额外获利可达二三十万元，这正是赠送天津房产成本的来源。天津实地海棠雅筑的售价大约在3000元/平方米左右，即便如此，销售情况依然不佳。

　　不得不说，这一营销策略利用了信息不对称和认知差异。对于当地购房者而言，他们对本地房价了如指掌，但对于赠送的异地房产，了解程度有限，特别是涉及的是直辖市天津，这无疑增加了吸引力。目前，该策略已初见成效，部分客户已经签约，显示了创新思维的重要性。这也反映出实地营销团队仍保持活力，积极寻找解决问题的新方法。

　　然而，在财务状况方面，实地集团的情况不容乐观。无论是之前的商业票据大规模发行，还是对供应商的巨额欠款，这些问题至今未能得到有效解决。据天眼查数据显示，实地集团已被最高人民法院列为失信企业，集团及其法定代表人多次受到高消费限制，显示出其在债务处理上的困境。

　　四、近期，市场上普遍预期可能出现三大利好：一是降准，二是存量房贷利率下调，三是放宽一线城市房地产市场的调控措施。如果这一系列政策组合拳得以实施，楼市的春天似乎不再遥远。实际上，人民币资产已开始展现出强劲的反弹势头。最近，人民币汇率快速上升，无论是岸内还是离岸市场，人民币兑美元汇率均逼近7.0的重要心理关口，突破7.0指日可待。这一变化令不少观察者感到惊讶，甚至难以置信。然而，人民币的实际价值长期以来一直被市场低估，如果不是因为国际形势的复杂变化，6:1的美元兑人民币汇率早已实现。中国的贸易实力是这一论断的最佳佐证。据统计，2023年前八个月，中国贸易顺差达到了6084.9亿美元，同比增长11.2%。中国拥有超过3万亿美元的外汇储备，占全球外汇储备总额的近30%，这不仅反映了中国制造业的强大竞争力，也体现了其在国际贸易中的重要地位。人民币的强势崛起绝非偶然，背后有着坚实的经济基础支撑。

　　国家战略的微妙调整进一步促进了人民币汇率的强势表现。中国提出了反对内部恶性竞争的口号，调整了传统的招商引资模式，这些举措无不表明中国致力于与主要贸易伙伴维持良好的合作关系。随着美联储进入降息周期，美国未来的降息空间显然大于中国，这也为人民币的强势提供了额外的动力。

　　当前，中国正经历着债券市场和外汇市场的双重牛市。债券市场已经连续一年多保持牛市状态，促使央行不得不采取措施进行干预。近两个月来，外汇市场也呈现出类似的趋势，人民币汇率持续攀升。这种积极态势是否能够传导至和楼市？虽然债券和外汇市场的繁荣可能会分流一部分资金，但在资产荒的时代背景下，信心比资金更加宝贵。债券和外汇市场的双牛局面最终将对和楼市产生正面影响，热度有望逐渐传递过来。

　　如果政策继续加码——增加国债发行、多次降准和降息，中国经济复苏的道路将越走越宽广。资本的流动本质上是追求利润最大化且不受国界限制的。美联储超出预期的降息行动正在引发全球范围内的资金大迁移。从美国流出的资金主要有三个潜在目的地：日本、印度和中国。考虑到前两个国家的资产估值已经较高，相比之下，中国资产的低估值状态以及其在全球产业链中的核心位置显得尤为突出。目前，人民币资产的全面升值正是这一趋势的直接体现。作为中国最大的实物资产类别，房地产无疑将在这一轮资产重新评估周期中成为最引人瞩目的焦点。

　　近日，中国奥园宣布，中东投资机构Multi Gold Group Limited（简称“Multi Gold”）将成为公司第一大股东，Alobeidli将接替创始人郭梓文，出任新任董事会主席。值得注意的是，这是继万达集团之后，今年第二家接受中东资本投资的房地产企业。根据媒体统计，近年来中东资本已在中国房地产及相关行业投资了多家公司，包括万达集团、中国奥园、招商积余、浦东金桥、城投控股、自如、北新建材、东方雨虹、三花智控、金陵饭店、厦门国贸等。

　　此次，中国奥园从其主要股东Ace Rise Profits Limited（简称“Ace Rise”）处得知，后者已于2024年9月20日交易时段后与Multi Gold签署协议，同意向后者转让约6.22亿股公司普通股。转让完成后，Multi Gold将持有公司16.48%的股份，成为单一最大股东；Ace Rise的持股比例则降至13.31%，持有5.02亿股；郭梓文的持股比例为16.38%，持有6.18亿股。中国奥园表示，董事会认为Multi Gold有可能与公司在现有或未来的业务中建立重要的战略合作关系，因此将其确认为战略投资者。

　　公开资料显示，中国奥园是一家成立于1996年的老牌粤系房企，总部位于广州，并于2007年在港交所上市。2019年，公司销售额首次突破千亿，达到1180亿元，跻身全国销售前30强。Multi Gold是一家位于阿联酋的专业投资机构，专注于中东和北非地区的项目投资，其投资风格倾向于可持续发展和社会责任感。Alobeidli现年45岁，拥有阿联酋大学、乔治华盛顿大学、巴黎第二大学等多所知名学府的学位，涵盖管理信息系统、项目管理、计算机科学和法律等领域。他拥有超过20年的跨行业经验，特别是在科技、房地产和战略咨询领域。自2023年起，Alobeidli担任Magnuvest Investment的总经理，领导该公司参与了阿联酋的多个房地产项目。

　　业内普遍认为，中东投资集团的入主对中国奥园及其相关利益方而言是一个实质性利好消息。受此影响，9月23日，中国奥园的股价在盘中一度飙升147.90%。截至发稿时，股价涨幅回落至110.08%，报价0.25港元，总市值约为9.43亿港元。

　　然而，在房地产市场尚未明显回暖的背景下，中国奥园仍然面临债务和资金压力。2024年上半年，公司净利润达到223.12亿元，同比增长857.64%，主要得益于完成境外债务重组。但如果排除重组收益，公司上半年实际上处于亏损状态。截至2024年6月底，中国奥园的总资产为1886亿元，总负债1904亿元，净资产出现负值，涉及未偿还的境外债务金额高达450.83亿元。

　　业内人士指出，奥园能够吸引中东资本作为战略投资者的前提之一是其在2024年上半年完成了境外债务重组。此外，奥园在大湾区拥有接近600万平方米的土地储备，并在海外持有资产。公司体系内还包含来自奥园美谷的医疗美容服务和货品销售收入，这在其他房企中较为罕见，可能是吸引中东资本关注的关键因素之一。

　　五、上周，北京新房市场中，中建玖玥府凭借1.26亿元的网签金额和单周19套的成交量，荣获北京新房周度网签金额与套数的双料冠军。该项目坐落于大兴区西红门东板块，提供79至170平方米的多种户型选择，以其高品质的铝板外立面赢得了市场的青睐。9月19日，中建玖玥府正式对外开放了其实景示范区及会所，示范区内设有一个面积约1500平方米的下沉庭院会所，内有高达12米的壮观瀑布——垂天之瀑，以及配备了健身区、业主食堂、健康小屋、会客区和多功能室等设施。特别值得一提的是，会所内设有一座拥有4个泳道、长达25米的恒温泳池，正对下沉庭院，为业主提供了一个既私密又舒适的休闲空间。有兴趣了解更多项目详情的朋友，可以通过添加微信xiuge20200606进行咨询。

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